Ausschreibung und Auftragsvergabe im Modulbau

Gebäude repräsentieren Werte, Philosophie und Qualifikationen des Auftraggebers nach außen und müssen darum über besondere architektonische Aussagekraft verfügen. Nicht selten soll das Bauwerk das CI des Bauherrn auch gestalterisch kommunizieren. Darum ist Individualität gefragt: Eine Kompetenz, die bislang vor allem Bauten „Stein auf Stein“ zuerkannt wurde. Doch die Modulbauweise holt auf. Was bedeutet modular Bauen für Bauherren und Architekten? Welche Vorteile bietet die Bauweise? Und worauf muss bei der Ausschreibung und Auftragsvergabe von Modulbauleistungen geachtet werden?

Dass sich Modulbauweise und Individualität nicht widersprechen, erkennen immer mehr öffentliche, private und auch privatgewerbliche Bauherren, die vor Aufgabe stehen, ein neues Büro- und Verwaltungsgebäude, eine Schule, Kita, Gesundheitsimmobilie oder ein Wohngebäude zu realisieren. Sie sind konventionell errichteten Gebäuden absolut ebenbürtig und bieten darüber hinaus sogar eine ganze Reihe von Vorteilen: Planungssicherheit dank Termin- und Festpreisgarantie, Flexibilität durch freitragende Rahmenkonstruktionen, hohe Qualität durch die kontrollierte, industrielle Vorfertigung, rasant kurze Bauzeit dank paralleler Abläufe im Werk und auf der Baustelle, leise und saubere Abläufe bei Montage und Ausbau, bewährte Detaillösungen und Standards, sowie das „Planen und Bauen aus einer Hand“ – mit dem Modulhersteller als Generalunternehmer. Er bietet Beratung, Kalkulation, Planung und Ausführung, Technische Gebäudeausstattung, Projekt- und Bauleitung aus einer Hand.

Warum ein Modulgebäude beauftragen?

Wann immer Gebäude mit vielen identischen Nutzungseinheiten erstellt werden macht der Einsatz von seriell reproduzierbaren Moduleinheiten Sinn. Auch Objekte mit speziellen Anforderungen an Gebäude- und Ausbautechnik lassen sich mit den präzise vorgefertigten und ausgestatteten Raummodulen optimal umsetzen. Zahlreiche Gebäude von ALHO beweisen das jeden Tag. Im Idealfall wird die Entscheidung für die Modulbauweise von Beginn an getroffen: So können Bauherr, Architekt und Generalunternehmer bereits in einer relativ frühen Planungsphase Hand in Hand arbeiten.

Es kommt aber auch vor, dass eine Entwurfs-Planung schon existiert, bevor die Modulbauweise als Alternative ins Gespräch kommt. Auch die Umsetzung dieser zunächst systemunabhängigen Entwürfe in Modulbauweise ist möglich. Dann gilt es, gemeinsam ein Raster zu finden, das ästhetischen, wirtschaftlichen und produktionstechnischen Anforderungen gleichermaßen Rechnung trägt. Die architektonisch besten Ergebnisse entstehen dann, wenn Architekten und Modulbauunternehmen ihre jeweiligen Kernkompetenzen einbringen. Wichtig ist es, dass sich Planer vor der Ausschreibung mit den Möglichkeiten und den Grenzen des modularen, seriellen Bauens auseinandersetzen. Darüber hinaus muss die Ausführungs- und Werksplanung in der Hand des ausführenden Unternehmens sein.

Ausschreibung im Modulbauweise - Vorteile für Architekten

Architekten schätzen es, nach der Entwurfs- und Genehmigungs-planung mit den Modulbauexperten einen starken Partner an der Seite zu haben. Er nimmt ihnen – soweit überhaupt nötig – die nachfolgenden oft eher stereotyp ablaufenden Teilstücke beim Bauen, wie Werk- und Detailplanung, zeitfressende Ausschreibungen oder so genannte „schmutzige“ Phasen wie die Betreuung der Baustelle ab. Zwar entspricht eine solche Konzentration auf die Entwurfsarbeit nicht dem bekannten, traditionellen Leistungsprofil eines Architekten, doch sie bietet den Vorteil mit einem Modulbau-Partner als Generalunternehmer schneller wieder neue Aufträge annehmen und das Augenmerk auf Leistungsphasen richten zu können, die sich finanziell am meisten lohnen – nämlich auf den Entwurf.

Energie und Zeit sind nicht in der Ausarbeitung der Werkplanung oder der Koordination der Gewerke gebunden. Beim Modulbau wird auf Systemgutachten, Typenstatiken und bewährte Standard-Details zurückgegriffen. Der weitere Planungs- und Genehmigungsprozess wird dadurch deutlich vereinfacht, beschleunigt und qualitativ abgesichert.

Zeitablauf bei der Ausschreibung im Modulbau

Damit die Raummodule mit möglichst hohem Vorfertigungsgrad im Werk produziert werden können, ist ein weitaus detaillierteres Vorausdenken als beim konventionellen Bauen nötig. Das „baubegleitende Planen“, das mit ständig neuen Entschlüssen beim Massivbau so oft Bauverteuerungen und Bauverzögerungen zur Folge hat, wird bei der Modulbauweise unterbunden. Stattdessen sind rasante Ziele zu definieren, Funktionen und Qualitäten müssen schnell festgelegt und Planungen und Entscheidungsprozesse parallel zueinander vorangebracht werden.

Einen Modulbau zu beauftragen bedeutet Generalunternehmer-Beauftragung

Die konventionelle Bauweise beinhaltet eine Vielzahl verschiedener Gewerke – das gilt für die Modulbauweise genauso. Bei der Modulbauweise tritt jedoch der Modulhersteller als Generalunternehmer auf, der eine schlüsselfertige Leistung erbringt und „ein Stück Gebäude” zum Pauschalpreis liefert. ALHO bindet die unterschiedlichen Gewerke Just-In-Time in seine modernen, nach Lean Production gesteuerten Fertigungsprozesse ein und koordiniert sie. Will ein Bauherr oder Auftraggeber die daraus resultierenden Vorteile – Qualität, Wirtschaftlichkeit und Zeitersparnis auf der Baustelle – nutzen, kommt nur eine klassische GU-Vergabe in Frage.

Es erfolgt dann keine Ausschreibung nach Einzelgewerken wie beim konventionellen Bauen, bei dem der Auftraggeber einen Leistungskatalog („Leistungsverzeichnis“) definiert und bei dem jedes Gewerk nach Aufmaß abgerechnet wird, sondern eine sogenannte funktionale Leistungsbeschreibung (Funktionalausschreibung). Sie beschreibt das erwartete Ergebnis der Leistung. Wie dieses Ziel erreicht werden soll, obliegt dem Auftragnehmer – lediglich Funktion, Zweck und weitere Rahmenbedingungen des Vorhabens werden vom Auftraggeber benannt. So soll erreicht werden, dass die Auftragnehmer – in diesem Fall die Modulanbieter – bei der Ermittlung der technisch, wirtschaftlich und gestalterisch besten und funktionsgerechtesten Lösung mitwirken. Das Kalkulationsrisiko liegt dabei beim Modulbauunternehmen.

Es hat sich außerdem bewährt, dass der Auftraggeber vor der Ausschreibung eine Entwurfs- und Genehmigungsplanung erstellt, welche die Basis für eine funktionale Leistungsbeschreibung bildet. Liegt diese nicht vor und das Modulbauunternehmen wird zusätzlich auch mit der Planung es Gebäudes beauftragt, wird es vom General-unternehmer (GU) zum Generalübernehmer, bzw. Totalunternehmer.

Vergabeart je nach Auftraggeber

Laut dem Vergaberecht gem. VOB/A müssen öffentliche Auftraggeber, wie Städte, Länder und Kommunen ihre zu vergebenden Aufträge deutschlandweit (ab einer Bausumme von mehr als 5,5 Mio Euro sogar europaweit) öffentlich ausschreiben, damit sich jedes geeignete Unternehmen bewerben kann. Wettbewerb und Wirtschaftlichkeit sind hierbei das Anliegen. Eine weitere Variante ist ein Verhandlungsverfahren nach der VOB/A-EU. In der ersten Stufe wird ein Teilnahmewettbewerb ausgeschrieben, wo sich Bieter bewerben können und Nachweise wie Referenzen und Leistungsfähigkeit, Personal etc. erbringen. Der Auslober wählt dann geeignete Bieter aus und in einer zweiten Stufe - der Angebots- und Verhandlungsphase - sollen die Bieter dann im Zuge der Angebotserstellung Wettbewerbsentwürfe erstellen und bepreisen.

Privatgewerbliche Auftraggeber können das Modulbauunternehmen ihrer Wahl auch direkt über die funktionale Leistungsbeschreibung beauftragen. Meist werden dann zwei oder drei Wettbewerber angefragt unter denen der Bauherr den Geeignetsten auswählt. Konzerne wiederum haben strengere Vergabevorschriften: Zwar müssen sie nicht öffentlich ausschreiben, sind aus einkaufsrechtlichen Gründen aber verpflichtet, einen Wettbewerb zu erzeugen. Die strikte Trennung des Einkaufs von den operativen Einheiten soll in Konzernen sicherstellen, dass die Vergabe von Bauleistungen firmenneutral und völlig unbefangen erfolgen kann. Die Einkaufsabteilungen der Konzerne oder sogar separate Sub-Einkäufer suchen oft in Form einer Markterkundung oder eines Interessenbekundungsverfahren Bieter aus, schreiben darum meist öffentliche Teilnahmewettbewerbe aus, die dann in Form einer beschränkte Ausschreibung zur Angebotsabgabe aufgefordert werden, sodass am Ende mindestens drei bis vier Angebote zur Auswahl vorliegen.

Ein weiterer Vorteil der privatgewerblichen Vergabe liegt in der kürzeren Ausschreibungsphase und in der Möglichkeit einer abschließenden finalen Preisverhandlung, was für öffentliche Auftraggeber nach den strengen Vergaberegeln der VOB/A nicht möglich ist. Öffentliche Ausschreibungsverfahren benötigen eine sehr große Zeitspanne bis zur Vergabe.

Nachweise und Gütesiegel einfordern!

Je nach Auftraggeber können Modulgebäude also unterschiedlich ausgeschrieben und auch direkt beauftragt werden. Damit Bauherren bei der von ihnen angeforderten Modulbauleistung aber gute Qualität erhalten und Containeranbieter oder Billiganbieter ausgeschlossen werden können, sollen sie bereits in der Leistungsbeschreibung bestimmte Nachweise und Gütesiegel anfordern:

Allen voran steht beim Stahlmodulbau das RAL-Gütezeichen. Es wird von der Bundesgütegemeinschaft ausgestellt, einem Dachverband, der Modulanbieter regelmäßig überwacht. Er bescheinigt, dass das Unternehmen nach den geltenden Regeln der Technik arbeitet, also alle geltenden DIN-Normen einhält.

Da viele Modulhändler auf den Markt drängen, die ihre Module billig im Ausland produzieren lassen, empfiehlt es sich bei der Ausschreibung den Nachweis der eigenen Raummodul-Herstellung einzufordern.

Nachweis der DGNB-Mitgliedschaft für nachhaltige Bauweise

Zertifikate angesehener Institute, wie dem Materialprüfamt in Braunschweig oder dem Bau- und Prüfinstitut Leipzig zu bautechnischen Details wie Brandschutz oder zu Typenstatiken, EnEV-Nachweise und Schweißgutachten garantieren ebenfalls die hohe Qualität der angebotenen Module

Referenzgebäude geben 1:1 Auskunft über die Kompetenz und Erfahrung des Modulanbieters – bezüglich Baugattung sowie Bauvolumen. Die personelle Leistungsfähigkeit des Unternehmens kann ebenfalls angerufen werden, wie z.B. die Größe des Planungsteams oder des Engineering-Abteilung.

ALHO führt zu diesem Zweck ein stets aktuelles Nachweisheft, in dem – vom Umsatz der letzten drei Jahre bis zu den Mitarbeiterzahlen – alle relevanten Details aufgeführt sind. Anhand dieser Nachweise kann der Bauherr dann eine gewisse Anzahl geeigneter Anbieter auswählen, die er zur Angebotsabgabe auffordert. Liegen die Angebote vor, sollten Bauherren aber nicht nur auf den Preis, sondern auf das beste Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Hier kann auch der Terminplan für die zügigste Realisierung des Bauwerks ausschlaggebend sein. Die Existenz eines funktionierenden Qualitätsmanagements und einer eigenen Fertigung mit ausreichenden Kapazitäten wie bei ALHO, die sich Kunden auch einfach einmal vor Ort anschauen können, sind weitere Kriterien, die bei der Auswahl eines geeigneten Partners Sicherheit geben.

Vorteil für den Bauherrn beim Generalunternehmer-Einsatz

Der Bauherr und/oder der von ihm beauftragte Planer müssen die Koordination der einzelnen Gewerke nicht selbst übernehmen und sie auch nicht beaufsichtigen. Das macht der GU. Schnittstellen und Verantwortlichkeiten der beteiligten Gewerke liegen bei der Arbeit mit einem GU transparent vor. Treten Mängel am Bau auf, die beim Einzelunternehmereinsatz nach Gewerken oft nicht eindeutig zugeordnet werden können, kann sich der Bauherr zur Beseitigung der Mängel direkt an den GU wenden. Dieser trägt die volle Verantwortung für die Gesamtleistung.

Das Modulbauunternehmen kann als Generalunter oder -übernehmer (Teil-)Leistungen weiter an Sub- oder Nachunternehmer vergeben. Dennoch ist und bleibt der GU einziger Vertragspartner des Bauherrn. Mit seiner Markterfahrung gelingt es ihm zumeist Subunternehmen zu beauftragen, die ihre Leistung kostengünstiger anbieten als ohne die Einbindung eines GUs. Hinzu kommt, dass in vielen Gewerken Sub-unternehmer schon seit vielen Jahren als strategische Partner mit dem GU zusammenarbeiten, was viele Vorteile mit sich bringt. Dieser Einkaufsvorteil wird in der Regel an den Auftraggeber weitergereicht. Faire Rahmenverträge sichern die gute und wirtschaftliche Zusammenarbeit mit den Einzelgewerken und mit den Partnerfirmen.

Auf Wunsch des Bauherrn/Auftraggeber können auch dessen regionale Partner als Subunternehmer eingebunden werden. Kommunen möchten mit diesem Vorgehen das regionale Handwerk fördern. Bei privatgewerblichen Auftraggebern kommt diese Praktik eher selten vor. In Konzernen ist manchmal der Einsatz bestimmter Produkte gefordert, z.B. für eine bestimmte Gebäudeleittechnik, die zuvor schon in anderen Bauten auf dem Betriebsgelände installiert wurde und zu der Kompatibilität bestehen muss. Solche Sonderwünsche müssen in der Ausschreibung vermerkt sein.

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