Life Cycle Costs (LCC): duurzaamheid als economische succesfactor



Dat modulebouw inzake duurzaamheid voordelen biedt, bleek reeds uit de diverse certificeringen van het ALHO-bouwsysteem voor kinderdagverblijven door de DGNB, de Duitse organisatie voor duurzaam bouwen. Maar is deze duurzame bouwwijze ook interessant voor de investeerder? Een analyse van de levenscycluskosten levert duidelijke resultaten op.

Sinds de Duitse ‘Energiewende’, de hervormingen die op een efficiënter energiegebruik gericht zijn, weten we dat duurzaamheid geld kost. Wie denkt dat duurzaam bouwen tot hogere kosten leidt, heeft het doorgaans bij het rechte eind - als alleen de initiële investeringskosten worden bekeken. Wat echter vaak over het hoofd wordt gezien, is dat tijdens de levenscyclus van een gebouw meer dan 60 procent van de kosten samenhangt met het gebruik van het pand. Maar op de langere termijn is duurzaam bouwen een economische succesfactor.

Bij de beoordeling van de duurzaamheid van een gebouw is economie een sleutelfactor. Bij de certificering door DGNB, waarbij in totaal 41 criteria worden gehanteerd, weegt het aspect ‘kosten van het gebouw tijdens zijn levenscyclus’, met een weging van 9,7 procent zwaar door in het eindresultaat. Deze levenscycluskosten tot een minimum terugbrengen wordt dan ook een belangrijke duurzaamheiddoelstelling.

Wanneer duurzaamheid niet alleen interessant is voor het milieu maar ook voor de investeerder, loont het beslist de moeite de gedetailleerde levenscycluskosten eens onder de loep te nemen. Een LCC- analyse bepaalt de totaalkosten van een gebouw gedurende zijn volledige levenscyclus, die voor ‘traditionele’ gebouwen doorgaans 50 jaar bedraagt.

De DIN 276 reguleert de kostenbepaling in de bouw, vanaf het bouwrijp maken van het perceel tot de inrichting met kunstwerken. Bij een LCC-analyse wordt per definitie rekening gehouden met de kostengroepen ‘300 bouwwerken – constructie’ en ‘400 bouwwerken – technische installaties’. Beide kostengroepen vormen de basis voor een zeer gedetailleerde en objectieve beschouwing van alle tijdens de levensduur van een gebouw ontstane ontwerp-, financierings-, uitvoerings-, gebruiks-, renovatie- en afbraakkosten. Bij de LCC-analyse worden de investerings- en gebruikskosten exact bepaald en berekend.

Maar hoe verhouden de levenscycluskosten van een ALHO-modulebouw zich tot die van een ‘traditionele’ bouw? Een met de modulaire bouwwijze opgetrokken gebouw met kantoorruimten en werkcollegelokalen van de Keulse universiteit vormde het concrete referentieproject voor deze berekening.

Om een vergelijking met de standaardbouwwijze mogelijk te maken, werd een kostensimulatiemodel gebruikt. Met dit model kunnen, op basis van de brutogrondoppervlakte, de kostengroepen 300 en 400 voor een specifiek gebouwtype worden bepaald, in dit geval een gemiddeld kantoorgebouw. Aangezien de levensduur van een modulebouw met die van een standaardgebouw kan worden gelijkgesteld, wordt voor de berekening uitgegaan van een periode van 50 jaar. Uit de resultaten blijken duidelijk de voordelen van modulebouw.

De modulaire systeembouw, het gestandaardiseerde verloop van de productie, en het doordachte ontwerp- en planningsproces maken voor de ontwerp- en planningskosten een besparing van 49 procent mogelijk.

Dankzij de geavanceerde prefabricage van de modules wordt de ALHO-modulebouw ook gekenmerkt door een uiterst korte bouwtijd. Hierdoor kan de financieringsperiode flink worden verkort, wat meteen ook betekent dat er minder interest verschuldigd is. Bovendien kunnen de gebouwen sneller in gebruik genomen of verhuurd worden. Met betrekking tot de financieringskosten bedraagt de besparing 50,6 procent ten opzichte van de standaardbouwwijze.

De eigenlijke bouwkosten van het gebouw uit ALHO-modules liggen 11,4 procent lager dan bij de standaardbouwwijze.

De doordachte staalconstructie van de afzonderlijke modules creëert een grotere flexibiliteit en meer mogelijkheden om het volledige gebouw later nog om te vormen en het eventueel een andere bestemming te geven. Zo is ook verbouwen en renoveren voordeliger bij modulebouwwerken dan bij standaardgebouwen.

Een extra voordeel van de modulaire ALHO-bouwwijze schuilt in het ontwerp van de individuele modules en de mogelijkheid deze mechanisch met elkaar te verbinden. Deze factoren verklaren eveneens waarom de ontmanteling van deze gebouwen ook voordeliger uitvalt. Voor de afbraakkosten is, ten opzichte van een traditioneel gebouw, een besparing van 13,8 procent mogelijk. Bovendien kunnen de bouwelementen doelgericht worden gerecycled, waardoor positief wordt bijgedragen tot het recyclen en hergebruiken van bouwmaterialen om de grondstoffenkringloop te sluiten.

Conclusie: alles welbeschouwd liggen de totaalkosten over de volledige levenscyclus van de onderzochte gebouwen bij de ALHO-modulebouw 11,5 procent lager dan bij de standaardbouwwijze. De resultaten van de LCC-analyse tonen aan dat investeren in een duurzaam gebouw op basis van ALHO-modules ook op de lange termijn een duurzame beslissing is – zowel economisch als ecologisch bekeken.

Een bijdrage door Gerhard Hoffmann, Senior Auditor DGNB en Auditor BREEAM DE, ifes GmbH, Keulen.