Baugenehmigung, Bauantrag, Bauvoranfrage

Was ist eine Baugenehmigung und wofür brauche ich sie? Hier erfahren Sie die wichtigsten Fakten

Wer in Deutschland ein Gebäude errichten möchte, benötigt dafür in der Regel eine Baugenehmigung. Um diese zu bekommen, muss der Bauherr für sein Bauvorhaben einen Bauantrag stellen. Wie genau dies funktioniert, was zu beachten ist und welche Unterlagen dazu benötigt werden, erläutern wir in diesem Beitrag.

Diese Fragen zur Baugenehmigung klären wir im Beitrag:

Was ist eine Baugenehmigung und wofür braucht man sie?

Was sind verfahrensfreie & genehmigungsfreie Gebäude?

Wer stellt eine Baugenehmigung aus?

Welche länderspezifischen Anforderungen gibt es bei den Baugenehmigungen?

Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag?

Wie läuft das Genehmigungsverfahren und welche Vorteile bietet ALHO als Generalunternehmer?

Welche Kosten entstehen für eine Baugenehmigung & Bauantrag?

Was ist eine Bauvoranfrage?

Welche Folgen hat das Bauen ohne Baugenehmigung?

Was ist eine Baugenehmigung und wofür braucht man sie?

Mit der Baugenehmigung erteilt die Bauaufsichtsbehörde dem Bauherrn die schriftliche Erlaubnis, bzw. die Bestätigung, dass es gegen sein Bauvorhaben keine bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken gibt und es mit öffentlichem Recht konform ist. Mit Erteilung der Baugenehmigung können sich Bauherren darauf verlassen, dass sie gemäß ihres genehmigten Bauantrags bauen können und somit keine rechtlichen Hindernisse mehr auf sie zukommen.

Anspruch auf Erteilung der Genehmigung haben Bauherren immer dann, wenn das Bauvorhaben den Vorgaben des Bauordnungsrechts entspricht. Ist die Genehmigung zum Hausbau, zum Bau des Bürogebäudes, der Schule oder Kita erteilt, muss diese innerhalb von drei Jahren in Anspruch genommen werden, sonst verliert sie ihre Gültigkeit und der Bauherr muss eine Verlängerung beantragen.

Bauherren sollten daher, um sicherzugehen, dass ihr geplanten Bauvorhaben öffentlichen Recht entspricht, vor Baubeginn einer Genehmigung bei der dafür zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Geschieht dies nicht, kann es sein, dass der Bauherr mit seinem Bauvorhaben gegen das Bauordnungsrecht verstößt, was zu einem Baustopp, hohen Bußgeldern oder sogar dem Abriss des Gebäudes führen kann.

Was sind verfahrensfreie & genehmigungsfreie Gebäude?

Nicht jedes Bauwerk bedarf einer Baugenehmigung. Klassische Beispiele für genehmigungsfreie Gebäude oder additive Gebäudeteile können sein:

Gartenhäuschen
Terrassenüberdachungen
Carports & Garagen
Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen
Einfriedungen (zum Beispiel Gartenzäune) bis 1,80 m Höhe über der Geländeoberfläche
Wasserbecken und Swimmingpools

Doch Vorsicht: Auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen unterliegen den Anforderungen des öffentlichen Baurechts. So müssen beispielsweise auch hier Abstandsflächen beachtet werden. Bei Verstößen kann die Baubehörde nachträglich die Herstellung rechtmäßiger Zustände fordern.

Was genau ohne Baugenehmigung gebaut werden darf und was nicht, ist in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich. Aufschluss darüber gibt die jeweilige Landesbauordnung. Eine Liste mit den Links dazu finden Sie weiter unten im Artikel.

Wer nicht sicher ist, ob sein Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist, kann auch Gespräch mit einem Mitarbeiter der örtlichen Baubehörde suchen. Dies Baubehörde findet man, je nach Region, unter verschiedenen Bezeichnungen wie z.B. Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt.

Wer stellt eine Baugenehmigung aus?

Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ist schriftlich bei der für das zu bebauende Grundstück zuständigen Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung, dem Bezirksamt oder der Landkreisverwaltung einzureichen. Dafür ist es erforderlich, einer Reihe von Unterlagen beizufügen. Welche Unterlagen mit dem Bauantrag der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden müssen, ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung.

Es werden zwei Varianten von Genehmigungsverfahren nach Baurecht unterschieden: das Vereinfachte Genehmigungsverfahren für Normalbauten der Gebäudeklassen 1 bis 5 und das „große“ Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten, unter die in der Regel Modulgebäude fallen.

Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren: Der Bauherrin trägt die Verantwortung dafür, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im Einzelfall müssen Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von diesen Vorschriften zusätzlich beantragt werden. Bei einem Verstoß kann die Baurechtsbehörde den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen.

Großes Genehmigungsverfahren: Ein Baugenehmigungsverfahren ist in der Regel nur noch für Sonderbauten erforderlich. Hierunter fallen z.B. Krankenhäuser, Schulen, Hochschulen, größere Bürogebäude und Hotels. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das Bauvorhaben mit öffentlichen Recht konform ist und ob die Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans eingehalten werden.

Erteilt das Bauamt die Baugenehmigung, muss innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen werden. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Frist kein Baubeginn erfolgt ist oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Dreijahresfrist kann verlängert werden.

Welche länderspezifischen Anforderungen gibt es bei den Baugenehmigungen?

Das Bauordnungsrecht steht in Deutschland unter der Hoheit der Bundesländer und wird von ihnen in den Landesbauordnungen geregelt. Dort sind die Rahmenbedingungen zur Erlangung einer Baugenehmigung festgelegt.

Damit sich Kunden und Interessenten über die jeweils für ihr Projekt relevante Landesbauordnung informieren können, geben wir hier einen Überblick. Beim Klicken auf das Bundeslandverlinken wir zur gültigen Landesbauordnung. Dort befinden sich auch die jeweiligen Bauantragsformulare.

Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag?

Um eine Baugenehmigung zu bekommen, müssen Bauherren einen Bauantrag für ihre Bauvorhaben stellen. Die Einzelheiten des Verfahrens und welche Unterlagen eingereicht werden müssen, ist in der jeweiligen Landesbauordnung des einzelnen Bundeslandes geregelt. Für die Erstellung des Bauantrags ist ein sogenannter bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich. Das ist in der Regel der Architekt, bzw. Objektplaner. Dieser bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser ist für die Bauvorlagepläne, Berechnungen usw. verantwortlich. Er unterzeichnet muss die Unterlagen und die Bauantragsformulare gemeinsam mit dem Bauherrn unterzeichnen. Der Bauantrag muss vom Bauherrn schriftlich und in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – in der Regel ist dies das Bauamt der Gemeinde – eingereicht werden.

Mit dem Bauantrag sind die so genannten Bauvorlagen einzureichen. Dies sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen. Welche Bauvorlagen dies sind, regeln meist entsprechende Rechtsverordnungen der Bundesländer in den Bauvorlagenverordnungen. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:

Bauantrag: Ausgefüllter Bauantrag inklusive dem statistischen Erhebungsbogen - falls die Bauaufsichtsbehörde dafür Formulare veröffentlich hat veröffentlicht hat, immer das entsprechende Formular verwenden
Bauzeichnungen: Zeichnerische Darstellung der geplanten Baumaßnahme - muss im Maßstab 1:100 vorgelegt werden
Katasteramtlicher Lageplan: Auszug aus der Liegenschafts-, bzw. Flurkarte im Maßstab 1:1000 und 1:500 - in der Regel müssen ein beglaubigtes und zwei unbeglaubigte Exemplare vorgelegt werden.
Baubeschreibung: Durch die Angabe von verwendeten Baumaterialien und Ausstattungen wird das Bauvorhaben in seinen technischen Einzelheiten erläutert.
Berechnungen: enthält Angaben über die bebaute Fläche, den umbauten Raum, die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Nutzfläche, sowie Angabe der Baukosten
Technische Nachweise: Dies sind Nachweise zur Standsicherheit = Statik, zum Wärmeschutz, zum Brandschutz sowie gegebenenfalls zum Schallschutz. Diese können oft auch im Laufe des Genehmigungsverfahrens nachgereicht werden.
Betriebsbeschreibung: Bei gewerblichen Bauvorhaben sind Beschreibung und Darstellung der Tätigkeit des Betriebes, der Betriebsablauf, die Anzahl der Beschäftigten nötig. Viele Städte und Kommunen bieten Formularblätter zur Erstellung von Betriebsbeschreibungen für Gewerbliche Anlagen an.
Entwässerungsplan / Entwässerungsgesuch: Zeichnerische Darstellung der Beseitigung von Schmutz- und Regenwasser

Eventuell können weitere Unterlagen notwendig sein, wie detaillierte technische Angaben zu Heizungs- oder Lüftungsanlagen sowie die Prüfstatik.

Wie läuft das Genehmigungsverfahren und welche Vorteile bietet ALHO als Generalunternehmer?

Der Architekt oder Planer erstellt einen Entwurf des Gebäudes und stimmt diesen mit dem Bauherrn ab. Hier ist es von Vorteil, wenn bereits in einer sehr frühen Phase die Entscheidung für die Realisierung in Modulbauweise getroffen wird. Dann kann der Planer die Besonderheiten der Modulbauweise im Entwurf bereits berücksichtigen. Hierbei steht ALHO Architekten und Planern gerne beratend zur Seite.
Der Architekt stellt als bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser die Bauantragsunterlagen zusammen. Auch hierbei kann ALHO als Modulbauspezialist gezielt unterstützen. Planer und Bauherr unterzeichnen die Unterlagen und reichen sie beim Bauamt, bzw. der Baubehörde ein.
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft das Bauvorhaben, fordert ggf. noch weitere Nachweise an. Auch hierbei kann ALHO entsprechend unterstützen.
Das Bauamt genehmigt das Bauvorhaben und erteilt die Baugenehmigung. Das Bauvorhaben kann somit starten

Alternativ zu kundeneigenen Architekten bietet ALHO auch die ganzheitlich Gebäudeplanung unter Einbeziehung aller relevanten Fachdisziplinen an. Geprüfte Typenstatiken, bewährte Detaillösungen, zertifizierte Abläufe sowie Brand- und Wärmeschutzgutachten sorgen dafür, dass sich das Genehmigungsverfahren für Modulbau-Bauvorhaben verkürzt.

Welche Kosten entstehen für eine Baugenehmigung & Bauantrag?

Die Kosten für die Baugenehmigung setzen sich zusammen aus dem Honorar des Architekten für die Bauantragsplanung sowie den Gebühren, welche die Bauaufsichtsbehörde in Rechnung stellt.

Der Architekt wird nach der sogenannten HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) vergütet. Diese legt fest, welches Entgelt der Architekt je Leistungsphase in Rechnung stellen kann. Bei der Genehmigungsplanung werden ca. 0,3% der Bausumme als Honorar in Rechnung gestellt. Bei einem Bürogebäude mit einer Bausumme von 2,5 Mio. EUR sind dies beispielsweise 7.500 Euro.

Die Berechnung der Gebühren, die durch die Bauaufsichtsbehörde erhoben werden, richtet sich nach dem umbauten Raum in Kubikmetern und dem Bauwert je Kubikmeter und kann mit der Formel (Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter) berechnet werden. Ist dieser Wert ermittelt, bildet der örtliche Gebührensatz in Prozent die ungefähren Antragsgebühren ab. Üblicherweise beträgt der Bauwert pro Kubikmeter 300 bis 500 Euro. Der übliche Gebührensatz der Behörde beträgt 0,5 Prozent.

Insgesamt gilt die Faustregel, dass Bauherren für die Baugenehmigung Kosten in Höhe von 0,5 bis 1 % der Bausumme einplanen sollten. Bei einem Bürogebäude mit einer Bausumme von 2,5 Mio. EUR sind dies dann zwischen 12.500 bis 25.000 Euro.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage kann dem Bauantrag vorangehen und dient dem Bauherrn dazu, zu überprüfen, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich nach öffentlichem Baurecht genehmigungsfähig ist. Somit kann die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens bereits vor Baubeginn und vor der detaillierten Bauplanung rechtssicher geklärt werden. Die Baubehörde entscheidet dabei nicht über die Bebauung eines Grundstücks an sich, sondern über die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Bauvorhabens.

Die Bauvoranfrage kann vom Bauherrn vor dem eigentlichen Bauantrag gestellt werden. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass eine Bauvoranfrage bereits Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit bringt, bevor der detaillierten der Architekt die Planungs- und Genehmigungsunterlagen erstellt, was im Falle einer Absage Kosten vermeidet. Die zuständige Baubehörde prüft die Bauvoranfrage anhand der eingereichten Dokumente, ob das Bauvorhaben konform mit dem öffentlichen Baurecht ist. So kann beispielsweise eine Aussage getroffen werden, ob eine konkrete bauliche Nutzung auf dem gewählten Grundstück überhaupt zulässig ist.

Die Bauvoranfrage ist daher ebenso wie das spätere Genehmigungsverfahren ein offizielles Verfahren, in dem mehrere Schritte durchlaufen werden. Der Bauherr reicht zunächst die erforderlichen Unterlagen ein, die Behörde diese prüft diese und stellt anschließend einen Bauvorbescheid (= Genehmigungsbescheid) zu. Je nach Landesbauordnung können erneut unterschiedliche Unterlagen für die Bauvoranfrage erforderlich sein. In der Regel sind dies jedoch der Lageplan, der Auszug aus der Flurkarte sowie die Baubeschreibung samt Zeichnung des Bauvorhabens.

Wichtig: Eine Bauvoranfrage oder ein Bauvorbescheid ist noch keine Baugenehmigung! Wird im Bauantrag später beispielsweise ein Entwurf eingereicht, der sich von dem in der Bauvoranfrage unterscheidet, kann es sein, dass abweichend vom Bauvorbescheid doch keine erteilt wird. Daher sollte die Bauvoranfrage von vornherein so genau wie möglich dem geplanten Bauvorhaben entsprechen. Auch für eine Bauvoranfrage entstehen Gebühren, die bei der Bauaufsichtsbehörde zu entrichten sind. Diese Kosten variieren je nach Prüfungsumfang und Umfang des Bauvorhabens. Zudem können zusätzliche Kosten für involvierte Architekten oder Ingenieure anfallen. Für die Bauvoranfrage gilt keine bundesweit einheitliche Kostenstruktur. In der Regel ist die Bauvoranfrage jedoch günstiger als der Bauantrag. Ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist oder nicht, darüber können Architekten oder das Bauamt Auskunft geben.

Die Bearbeitungszeit einer Bauvoranfrage kann mehrere Monate dauern. Ähnlich der Baugenehmigung ist auch die Geltungsdauer eines erteilter Bauvorbescheid nicht dauerhaft gültig, sondern in vielen Bundesländern auf einen Zeitraum von drei Jahren befristet. Auch hier ist eine Verlängerung auf Antrag möglich.

Welche Folgen hat das Bauen ohne Baugenehmigung?

Für die meisten Bauvorhaben wird in Deutschland eine Baugenehmigung benötigt. Ausnahmen und Regeln für bauliche Maßnahmen sind in den Landesbauordnungen aufgeführt, für die das jeweilige Bundeland verantwortlich ist.

Wir ein genehmigungspflichtiges Gebäude ohne entsprechende Genehmigung erstellt, hat dies Konsequenzen. Der Tatbestand wird als Schwarzbau bezeichnet und ist in Deutschland eine Straftat, die mit hohen Geldbußen geahndet wird. Je nach Größe und Umfang des Projekts, dass ohne Baugenehmigung gebaut wurde, kann das zuständige Bauamt ein Bußgeld erlassen. Bayern, Sachsen, Niedersachsen und weitere Bundesländer sehen in ihren Bauordnungen Bußgelder bis maximal 500.000 Euro für Schwarzbauten vor (Stand 2019). Die exakte Bußgeldhöhe richtet sich jedoch nach dem Einzelfall und liegt in der Regel darunter. Darüber hinaus kann die Bauaufsichtsbehörde auch zum Beispiel die Nutzung untersagen, einen Abriss oder – bei nicht genehmigten Umbauten – einen Rückbau verlangen.

Nachträglich eine Baugenehmigung einzuholen, ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Bau nach öffentlichem Recht überhaupt genehmigungsfähig ist, das heißt wenn er den geltenden gesetzlichen Regelungen und sowie dem Bebauungsplan entspricht.

Steht ein ohne Genehmigung errichtetes Bürogebäude beispielsweise in einem Gebiet, das als reines Wohn- und nicht als Gewerbegebiet ausgewiesen ist, wird es kaum möglich sein, eine nachträgliche Genehmigung zu erlangen. Die Legalisierung wäre dann beispielsweise nur durch eine nachträgliche Änderung des Bebauungsplans möglich – die Entscheidung darüber liegt aber bei der Stadt oder Gemeinde.

FAQs

Was ist eine Baugenehmigung?

Wer ein Gebäude errichten möchte, benötigt dafür in Deutschland eine Baugenehmigung. Diese Bescheinigt, dass das Bauwerk dem öffentlichen Baurecht entspricht.

Für welches Vorhaben braucht man eine Baugenehmigung?

Prinzipiell benötigt man für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung. Außnahmen sind in den Landesbauordnungen, für welche die Bundesländer verantwortlich sind, geregelt.

Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei?

Genehmigungsfrei sind in den meisten Bundesländern kleine Gebäude wie Gartenhäuschen, Carports & Garagen oder additive Bauten wie Terrassenüberdachungen. Doch auch diese Bauten müssen dem öffentlichen Baurecht entsprechen.

Welche Unterlagen braucht der Bauantrag?

Neben dem Bauantrag und dem statistischen Erhebungsbogen sind Bauzeichnungen, Lagepläne, Bau- und Betriebsbeschreibungen, diverse Berechnungen, technische Nachweise und ein Entwässerungsgesuch bei Bauamt einzureichen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Mit einer Bauvoranfrage kann man prüfen lassen, ob ein Gebäude dem öffentlichen Baurecht entspricht, noch bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Für die Baugenehmigung sollten einer Faustregel zu Folge Kosten in Höhe von ca. 0,5 bis 1% der Bausumme veranschlagt werden.

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