Die Entscheidung für die Modulbauweise

Paul Johannes Fietz über das Bauen mit ALHO

Auf einem einst als Militärgelände genutzten Areal in Aschaffenburg hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, kurz BImA, mit ALHO in den letzten zwei Jahren bereits vier Mehrfamilienhäuser in Modulbauweise errichtet. Angewendet wurde das gemeinsam mit Koschany + Zimmer Architekten KZA entwickelte Baukastensystem für modularen Wohnungsbau, der „Wohnungsbaukasten“, so entstand ein passgenauer Wohnungsmix aus Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen für jeden Bedarf. Wir sprechen mit Paul Johannes Fietz, Vorstandsmitglied der BImA, über seine Gründe für und Erfahrungen mit dem modularen Bauen mit ALHO.

Paul Johannes Fietz ist seit Februar 2017 Mitglied des Vorstandes der BImA. Er ist zuständig für die Geschäftsbereiche Portfoliomanagement (dort ist auch der Wohnungsneubau angesiedelt) Verkauf, Bundesforst und Verwaltungsaufgaben sowie für die Stabsbereiche Geheimschutz und Recht.

Im Interview: Paul Johannes Fietz

1) Die BImA hat in Aschaffenburg erstmals Wohnungen in Modulbauweise realisiert. Warum hat die BImA sich dazu entschlossen modular zu bauen?

Die BImA hatte bis vor wenigen Jahren den gesetzlichen Auftrag, die nicht betriebsnotwendigen Immobilien des Bundes zu verkaufen. Dazu gehörten lange Zeit auch ihre Wohnimmobilien. Inzwischen hat sich das grundlegend geändert: Unsere rund 38.000 noch verbliebenen Wohnungen werden wir nun dauerhaft im Bestand halten. Zusätzlich bemühen wir uns, auf bundesweit etwa 200 Grundstücken mit Wohnbaupotenzial Baurecht zur Errichtung von neuen Wohnungen zu bekommen.

Um die angespannten Wohnungsmärkte zu entlasten, wollen wir möglichst schnell möglichst viele zeitgemäße Wohnungen bauen. Die modulare Bauweise verspricht dabei eine zügige, termingerechte Baufertigstellung, eine Reduzierung von Schnittstellen und die Einhaltung einer zuvor zugesicherten Ausführungsqualität. In Aschaffenburg hatten wir es mit einer Stadt zu tun, die unsere Neubaupläne sehr konstruktiv begleitet und das erforderliche Baurecht kooperativ umgesetzt hat. Das war ein fruchtbarer Boden für unser Pilotprojekt in Modulbauweise.

2) Fungiert die BImA bei der Realisierung von Wohngebäuden rein als Bauherr oder wie eine Wohnungsbaugesellschaft auch als Vermieter? Was ist der Grund dafür?

Die BImA ist Bestandshalterin und Bauherrin. Bis vor kurzem haben wir Dienstleister für die Wohnungsbewirtschaftung eingesetzt, zwischenzeitlich aber sämtliche Wohnungen in die eigene Verwaltung übernommen. Für die Bewirtschaftung und damit auch für die Vermietung ist der eigens hierfür vor zweieinhalb Jahren neu geschaffene Geschäftsbereich Wohnen zuständig. Unsere Wohnungen dienen in erster Linie der Wohnungsfürsorge des Bundes, das heißt sie werden zunächst Bundesbediensteten zur Miete angeboten. Das sind zum Beispiel Soldatinnen und Soldaten, Angehörige der Bundespolizei oder Zöllnerinnen und Zöllner, die möglichst nahe am Dienstort untergebracht werden sollen. Deshalb konzentrieren wir uns mit dem Wohnungsneubau auf Standorte mit Dienststellen des Bundes und mit angespannten Wohnungsmärkten. Durch den Neubau entlasten wir gleichzeitig die lokalen Mietmärkte. Wir bauen keine Eigentumswohnungen, sondern vermieten zu Konditionen am unteren Rand der ortsüblichen Mieten. In Aschaffenburg waren alle Wohnungen in kurzer Zeit vergeben.

3) Modularisierung und Standardisierung sind Grundlagen der seriellen Bauweise. Welche Vorteile resultieren hieraus für die Bewirtschaftung oder technische Ausstattung der Gebäude?

Noch fehlen uns diesbezüglich Erfahrungen über längere Zeiträume. Was wir aber einschätzen können, sind die Vorteile der Modularisierung und Standardisierung vor allem im Planungs- und Fertigungsprozess. Die technischen Anforderungen an die Qualität können klar definiert werden und die Umsetzung der einzelnen Gewerke erfolgt aus einer Hand. Ihre volle wirtschaftliche Wirkung kann die serielle und modulare Bauweise insbesondere auf gut zugeschnittenen und großen Grundstücken entfalten. Skaleneffekte lassen sich vornehmlich in Großsiedlungen mit vielen hundert Wohnungen realisieren. Die Wohnbaugrundstücke der BImA bieten diese Voraussetzungen nicht immer, dennoch wollen wir nach Möglichkeit seriell bauen, um auch die weiteren Vorteile zu nutzen. Bei der Bewirtschaftung sammeln wir noch erste Erfahrungen. Wir erwarten aber auch hier Vorteile gegenüber konventionellen Bauweisen.

4) Dank der Modulbauweise kann möglichst schnell, möglichst hochwertig und möglichst nachhaltig gebaut werden. Wie sind Ihre Erfahrungen bezogen auf diese Aspekte mit der Modulbauweise?

Die heutige Modulbauweise ist kein moderner Plattenbau! Die Häuser mit Modulen aus dem ALHO-Werk werden unseren Anforderungen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Wohnkomfort in vollem Umfang gerecht. Das war natürlich kein glücklicher Zufall, sondern wir haben als öffentliche Auftraggeberin anspruchsvolle Ausschreibungskriterien, die Planer, Architekten und ausführende Bauunternehmen erfüllen müssen. Eine zusätzliche Sicherheit hatten wir dadurch, dass sich ALHO an der Ausschreibung der Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen“ des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen beteiligt und die Qualität ihres Angebots dort als eines von neun ausgewählten Rahmenvertragsunternehmen unter Beweis gestellt hatte.

5) Der erste Bauabschnitt in Aschaffenburg ist bezogen, der zweite gerade fertig geworden, weitere Projekte in der Berliner Cité Foch und in Königswinter werden aktuell ebenfalls mit ALHO realisiert.

Wie zufrieden sind Sie mit der Zusammenarbeit und den bisherigen Ergebnissen? Welche Stimmen gibt es aus dem Kreis der Bewohner?

Wir haben das große Glück, alle Neubauprojekte unserer Wohnraumoffensive mit hoch professionellen und zuverlässigen Partnern umsetzen zu können. Unsere Mieterinnen und Mieter in Aschaffenburg haben sich bisher mit ihrem neuen Zuhause sehr zufrieden gezeigt und wir sind zuversichtlich, dass dies auch an den anderen Standorten der Fall sein wird, in denen unsere Wohnhäuser in den nächsten Monaten und Jahren bezugsfertig werden.

Vielen Dank für das Interview, Herr Fietz!

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