Büroimmobilien im Wandel

Somit hat Corona die Voraussetzungen für das Arbeiten im Büro stark verändert – und, wie es scheint, nicht nur vorübergehend. „Nie zuvor hat irgendein Ereignis in so kurzer Zeit derart umfassend das Arbeitsleben umgekrempelt“, sagt Mathias Dolls, einer der Autoren der ifo-Studie. Die traditionelle Skepsis gegenüber dem Homeoffice sei offenbar gesunken, stellen die Autoren fest. Ein Grund dafür: Mehr als die Hälfte der befragten Beschäftigten sagte, sie seien im Homeoffice produktiver, als sie es erwartet hätten. Darüber hinaus erwarten Bewerberinnen und Bewerber von Arbeitgebern heute vor allem Flexibilität. Das haben offenbar viele Unternehmen verstanden: Sie bieten ihren Büro-Mitarbeitenden die flexible Wahl des Arbeitsortes an, meist mit einer hybriden Lösung aus Präsenz- und Remote-Arbeit. Das sogenannte hybride Arbeiten (Hybrid oder Flex Work) definiert nach Meinung vieler Experten die Zukunft des Büros. Neben der ortsunabhängigen Arbeit umfasst der Flex-Work-Ansatz auch eine höhere Flexibilität hinsichtlich der zeitlichen Einteilung von Arbeitsstunden. Zentraler Bestandteil des Bürokonzeptes der Zukunft: Alle sollen nach den Vorzeichen und Prämissen arbeiten, die individuell gewünscht sind. Dabei wird das klassische Büro im Unternehmen keinesfalls bedeutungslos: Denn auch eine gut funktionierende Remote-Arbeitskultur kann die Vorteile des Präsenz-Büros nur schwer ersetzen.  

Während Remote Work von konzentrierten Deep-Work-Phasen geprägt sei, wandele sich das Büro der Zukunft vom Arbeitsort zum Hub für Co-Creation und Co-Working. In dieser „Kulturmeile des Unternehmens“ würden reale zwischenmenschliche Beziehungen und echte Unternehmenskultur stattfinden, heißt es vom Think Tank für Trends und Zukunftsforschung. Ein Ort eben, an dem die Werte des Unternehmens sichtbar würden, das Wir-Gefühl der Belegschaft entstehe und Kollaboration und Co-Creation physisch stattfinden, so das Zukunftsinstitut in seinem Dossier zum Megatrend New Work.

Auch der Wealthcap-Marktüberblick für Büroimmobilien, der bereits zum zehnten Mal erschienen ist, bestätigt: Das klassische Büro ist weit davon entfernt, abgeschafft zu werden. Bei längerfristiger Betrachtung falle auf, so die Wealthcap-Analysten, wie stabil sich das Marktumfeld in den vergangenen fünf Jahren entwickelt habe – auch wenn eine Corona-Delle in der Entwicklung zu sehen sei. Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap, stellt fest: „Wir haben erstmals seit Erstauflage unseres Marktüberblicks einen leichten Anstieg der Spitzenrenditen in den sieben größten Büromärkten zu verzeichnen. Zwar auf einem nach wie vor historisch niedrigen Niveau und im Durchschnitt auch lediglich um rund zehn Basispunkte. Dennoch ist eine Trendumkehr nicht zu leugnen.“ Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) bestätigt diese Tendenz in ihrer Büromarktprognose 1/2022: „Während das Umfeld der Immobilienmärkte von vielfältigen Risikofaktoren beeinflusst wird, ist der Blick auf die Büroimmobilienmärkte in der Gesamtschau von stabilen Erwartungen geprägt.“ 

Was bedeutet der Wandel auf den Büroflächen konkret, wenn Unternehmen verstärkt auf hybride Lösungen setzen? Moderne Büros müssen Kreativität, Kommunikation und Austausch zwischen den Mitarbeitenden fördern. Gleichzeitig braucht es noch genügend Platz für konzentriertes Arbeiten. Lange, graue Flure mit Einzelbüros gehören der Vergangenheit an.  

Das Büro der Zukunft lädt mit offenen, hellen und freundlichen Räumen dazu ein, sich wie zu Hause zu fühlen. Es bietet mehr Begegnungsflächen für das kreative Zusammenarbeiten, aber auch Orte für Entspannung und Ablenkungen. Diese Open-Space-Flächen wechseln sich mit Büroräumen ab, die für ausreichend Rückzugsraum sorgen. Häufig sind sie für Desksharing konzipiert, eine Lösung für hybrides Arbeiten. Sie sieht vor, dass Mitarbeitende, die nur gelegentlich ins Büro kommen, an ihren Präsenztagen einen „geteilten“ Schreibtisch erhalten. Ein eigenes, nur ihnen zugängliches Büro haben sie nicht mehr. Damit spart das Unternehmen Fläche, die es wiederum für andere Zwecke nutzen kann.  

Eine Grundvoraussetzung für moderne Büros: Die vorhandene Bürofläche sollte immer flexibel verändert werden können. Das gilt auch für Gebäudeerweiterungen und Aufstockungen. Ein Beispiel, bei dem für größtmögliche Flexibilität konzipiert wurde, ist das Bürogebäude der Siemens AG in Braunschweig in ALHO Modulbauweise. Der Geschäftsbereich Siemens Mobility benötigte spezielle Räumlichkeiten für agiles Arbeiten, eine Optimierungsart für die Zusammenarbeit von Teams. Joachim Döring, Immobilienverantwortlicher bei Siemens Mobility, erklärt: „Wir haben auf den Etagen unterschiedliche moderne Arbeitswelten eingerichtet, die Agilität unterstützen. Es gibt Think-Tanks für konzentriertes, stilles Arbeiten, kommunikationsfördernde ‚Scrum-Rooms‘ und auch Zonen für informelle Meetings und interne Kommunikation. Im Erdgeschoss befindet sich zudem eine große Co-Working-Zone.“ In nur 16 Wochen Bauzeit entstand ein dreigeschossiges Modulgebäude mit insgesamt sechs nahezu stützenfreien Open-Space-Büroflächen und flexiblem Arbeitsraum für rund 160 Mitarbeitende. 

Im Inneren der Bürogebäude können nicht-tragende Wände leicht ein- und wieder ausgebaut werden. So lassen sich verschiedene Raumkonzepte an unterschiedliche Arbeitsphasen oder neue Entwicklungen anpassen. Mit gesunden Baumaterialien sorgt die ALHO Modulbauweise für ein gutes Raumklima. Wie gut sich ein Gebäude umnutzen lässt, zahlt auch auf seine Nachhaltigkeit ein. ALHO Modulgebäude lassen sich komplett zurückbauen und im Werk sortenrein in seine Werkstoffe zerlegen. So können alle Materialien fast vollständig recycelt und wieder dem Wertstoffkreislauf zugeführt werden.  

Das Besondere an ALHO Modulgebäuden ist ihre Langlebigkeit. Torsten Prauser betont: „Mit unseren langfristigen Baulösungen heben wir uns positiv vom klassichen Bauen ab.“ Gepaart mit der modularen Flexibilität der Bauweise ist dies die ideale Kombination, um auch in Zukunft für Veränderungen wie das hybride Arbeiten gewappnet zu sein. Mit der ALHO Modulbauweise kann sich ein Unternehmen – nicht nur im Büro – genau so entwickeln wie es dies benötigt. Das beinhaltet sowohl die Veränderung der Flächen als auch das Gebäudewachstum oder eben die Gebäudeverschlankung.