Interview serieller Wohnungsbau‎

ALHO ist bekannt für qualitätsvolle Modulbauten in den Sparten Büro- und Verwaltungsgebäude, Bildungsbauten und Gesundheitsimmobilien. In jüngster Vergangenheit sind außerdem bundesweit ansprechende Wohngebäude für Flüchtlinge durch ALHO realisiert worden.

Was hat Sie dazu bewogen, Ihre Kompetenz nun auch auf den Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus auszudehnen?

Laut Aussage des Bundesbauministeriums fehlen aktuell in den Ballungsgebieten bereits rund 770.000 Wohneinheiten. Durch die wachsende Zahl der Geflüchteten, die nach Deutschland kommen, steigt der Bedarf an Wohnraum weiter. Laut Einschätzung von Bauministerin Barbara Hendricks seien angesichts der hohen Zahl von Zuwanderern zukünftig zusätzlich mindestens 350.000 neue Wohneinheiten pro Jahr nötig sein. ALHO möchte einen Beitrag leisten zur Deckung des extrem hohen Bedarfs und dabei die Vorteile der Modulbauweise gezielt einsetzen. Dies sind insbesondere die kurze Bauzeit, die dauerhafte Flexibilität und die Möglichkeit, nachhaltig und zugleich kostengünstig zu bauen.

Wie sehen diese Lösungen konkret aus?

Gemeinsam mit einem auf Geschosswohnungsbau spezialisierten Architekten hat ALHO Grundrisse für Wohnungstypen entwickelt – von der Micro-Wohnung bis hin zur 4-Zimmer-Familienwohnung. Alle Grundrisse basieren auf einem wirtschaftlichen Modulraster, sind flächenoptimiert konzipiert und können auch an die jeweils spezifischen Wohnungsgrößen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus angepasst werden. Investoren und Bauträger können nun je nach Bedarf die unterschiedlichen Wohnungstypen zu einem Gebäude kombinieren. Es sind dabei unterschiedliche Gebäudekonfigurationen denkbar – von zwei- bis dreigeschossigen Laubengangtypen über Punkthäuser bis hin zu sechsgeschossiger Blockrandbebauung und Gebäuderiegeln. Was die Fassadengestaltung der Gebäude angeht, ist alles möglich, was auch der Massivbau bietet – von Auskragungen oder versetzten Anordnungen bis hin zu in die Fassade integrierten Terrassen und Balkonen.

Die Modulbauweise scheint im öffentlichen Wohnungsbau bislang noch nicht so verankert, wie in anderen Immobiliensparten? Woran liegt das?

Wenn Notunterkünfte aus einfachsten Containern von deren Anbietern als „Modulgebäude“ deklariert werden, lässt dies ein völlig falsches Bild in der Öffentlichkeit entstehen, das sich leider auch bei Entscheidern und Investoren einprägt. ALHO arbeitet diesem Bild jetzt gezielt entgegen, indem wir Gebäude konzipieren, die mit ansprechender Architektur überzeugen und von Massivbauten nicht zu unterscheiden sind, von deren konstruktionsbedingten Vorteilen Investoren in der privaten und der öffentlichen Wohnungswirtschaft allerdings deutlich profitieren.

Inwieweit sind die Vorteile der Modulbauweise im Bereich des Geschosswohnungsbaus für Investoren und Träger denn attraktiv?

Die Vorteile des Investors beginnen bereits mit der Erstellung des Modulgebäudes. Zwar sind die Kosten für die Erstellung eines Modulgebäudes mit denen eines konventionell errichteten vergleichbar. Aber aufgrund der witterungsunabhängigen Produktion in der Raumfabrik kann ALHO ja das ganze Jahr über bauen und somit das Gebäude bis zu 70 % schneller fertigstellen. Hierdurch lässt sich zum einen die Finanzierungsperiode entsprechend verkürzen, und kürzere Finanzierungszeiten wirken sich positiv auf die anfallenden Zinsen aus. Zum anderen können die Immobilien schneller in Betrieb genommen und vermietet werden, erzielen also früher Einnahmen. Zudem steht der Modulbau durch seine zertifizierten Abläufe und stetigen Kontrollen für Qualität. Bedenkt man, dass „Kostentreiber Nummer eins“ am Bau die Mängel und deren Beseitigung darstellen, bietet der Modulbau diesbezüglich einfach Sicherheit – technisch, zeitlich und finanziell.

Wie flexibel sind Investoren in der Wohnungswirtschaft, wenn sie sich für ein Gebäude in Modulbauweise entscheiden?

Das ALHO Bausystem mit seiner freitragenden Stahlskelettstruktur und den nichttragenden Wänden bietet die Möglichkeit, den Wohngebäudekomplex an sich wandelnde Anforderungen sehr flexibel anzupassen. Wände können versetzt oder geöffnet werden, das Aufstocken und Anbauen ist jederzeit möglich. Die ursprüngliche Investition ist daher unabhängig von der mittel- und langfristigen gesellschaftlichen Entwicklung gesichert.

Können Sie eine Aussage über die Life Cycle Kosten eines in Modulweise erstellten Wohngebäudes treffen?

Nachhaltig und kostengünstig bauen ist für ALHO kein Widerspruch. Modulgebäude haben systembedingt in Sachen Nachhaltigkeit und Life Cycle Kosten gegenüber konventionellen Gebäuden Vorteile. Konkrete Berechnungen an unterschiedlichsten Projekten der verschiedenen Sparten sind immer wieder zu dem Ergebnis gekommen, dass der Modulbau rund 12% günstiger in der Life Cycle Kosten-Betrachtung abschneidet als konventionell errichtete Gebäude. Dies gilt auch für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau.

Gibt es eine Gebäudegröße ab der die Modulbauweise besonders wirtschaftlich wird?

Die Wirtschaftlichkeit der Modulbauweise liegt in der seriellen Herstellung immer wiederkehrender, gleichbleibender Einheiten. Für die „Einrichtung“ einer solchen Serie entstehen Engineeringkosten, die je nach Komplexität des Projekts leicht variieren können. Dies hat zur Folge, dass erst mit einer bestimmten Anzahl von Einheiten und entsprechender Bruttogrundfläche eine Realisierung des Gebäudes in Modulbauweise wirtschaftlich interessant wird. Als Referenzwert kann man von einer Mindestgröße von ca. 800 Quadratmetern Grundfläche ausgehen.

Und wie steht es um die Anforderungen der Nutzer an behagliches Wohnen?

Hier kommen die optimalen bauphysikalischen Eigenschaften der ALHO Modulbauweise zum Tragen. Dank des systembedingten zweischaligen Wand- und Deckensystems erreichen wir in Sachen Schallschutz sowohl im Geschossdeckenbereich als auch im Zwischenwandbereich bessere Werte als in der DIN 4109 gefordert. Ähnliches gilt für den Wärmeschutz. Darüber hinaus setzen wir per se nur gütegeprüfte, hochwertige Materialien deutscher Markenhersteller ein und sorgen so für eine wohngesunde und behagliche Raumatmosphäre.